2025年上半年，中国商业地产市场呈现出前所未有的多元化发展态势。据不完全统计，全国162个新开购物中心如破浪之舟，在不确定性的市场环境中寻找着属于自己的航道。
这是一个"小而美"崛起的时代。79个小体量项目几乎占据半壁江山，3万方以下的社区型、微型商业成为主流选择，折射出开发商对市场风险的理性认知和对精细化运营的深度思考。
华东地区以63个项目领跑全国，江苏、广东两省成为商业地产的重要增长极，区域发展的不平衡性愈发凸显。
更值得关注的是，传统购物中心的边界正在被重新定义。"商业+"模式如雨后春笋般涌现，文旅融合、体育运动、生态景观成为新的增长引擎。二次元商业、银发经济、女性友好空间等主题化商业精准切入细分市场，展现出商业地产在消费升级浪潮中的敏锐嗅觉。
奥特莱斯和非标商业的强势崛起，进一步丰富了市场供给的多样性。13个奥莱项目合计超116万方的体量，不仅满足了消费者对"大品牌、小价格"的追求，更在场景化、体验化的道路上加速狂奔。
展开剩余92%这162个项目的背后，是商业地产行业在存量时代的集体突围，是对传统商业模式的深度反思，更是对未来消费趋势的前瞻布局。
表格内容/数据来源网络，不足之处请指正标红项目为存量改造项目（注：重百九龙商场、天目里国际街区、新物种空间xspecies here、四海来嗨商街因找不到确切数据，故不计入总体量统计）
来源：铱星云商新媒体中心
撰文&编辑：刘瑾
01.
“百Mall”全面观
小体量愈发常见
上半年全国新开的这162个项目中，从体量上看，主要是以不足5万方的小体量商业为主，共79个。这些项目中：
面积≤1万方的微型商业有19个；
介于1万方-3万方（含）的社区型项目有26个；
介于3万-5万的区域型项目有34个。
其次为5-10万方（含5万方，不含10万方）的中型商业项目，共47个； 体量为10-15万方（含10万方，不含15万方）的中大型商业项目，共20个。
相比于小体量商业，随着城市核心区土地供应收紧，≥15 万㎡的超大型商业成为 “稀缺物种”，共12个项目入市。当中，郑州郑东万象城以24.1万㎡的商业面积位居体量榜首。
华东地区入市数量领跑
从地区分布上看，上半年入市的项目中，
主要聚集在华东地区，共63个， 其中江苏省以20个项目位居区域首位；
其次为华南地区，新开28个项目，广东省占比超78%，深圳、广州分别入市9个和5个项目。
值得关注的是，4月末，深圳一口气迎来了罗湖益田假日广场、iN城市广场、K11 ECOAST三大体量超10万方的项目入市，成为华南地区上半年新增商业的重要支撑。
紧接着为华北地区，共24个，北京以11个项目占了大头；西南地区入市23个项目；华中地区13个；西北地区8个；东北地区3个。
连锁商企入市情况
在跑马圈地时代，连锁商管公司入市项目数量也是一大看点，上半年入市的项目中，亦不乏一些高产玩家发力的身影。
京东Mall在北京、深圳、南京、成都等地新开8店，其中，建面约7.8万㎡的京东MALL（南三环店），不仅是北京首店，也是全国面积最大的门店。
此外，爱琴海集团旗下入市5个项目；万达广场和龙湖集团旗下商业各开业4个项目，华润万象生活则入市3个项目。
02.
“商业+”跑出了哪些新选手？
当购物中心的形态突破传统盒子结构，向街区、公园、文体场馆等复合型空间延伸，其运营逻辑也随之转向跨界融合的“商业+”玩法。上半年开业的购物中心里面，便涌现出不少跨界融合的案例：
商业+文旅
当前，文旅市场热度居高不下，文商旅融合业态发展呈现持续向好趋势。在这些项目的“自我介绍”中，与文旅、微度假、旅游体验相关联的项目共有10+个，它们大致分为以下两种类型：
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一是以广州花厅坊、上海·奉发古华庭、北京中海大吉巷等项目为代表的“商业+文化”类型， 这类项目主要依托历史街区或文化遗迹资源，以“藏古融今”的方式打造特色商业体验。
二是诸如四海来嗨商街、竹溪月宫池项目、赣州红巢Z77商业街、至海港湾等项目，它们主要通过挖掘在地文化特色，强化旅游观光体验。
商业+体育（运动）
聚焦“商业+体育”趋势，借势运动热潮，南京紫金・钟爱里、龙湖苏州相城天街B馆、北京奥园CITY街区、沈阳环球港动感城等项目纷纷亮相。这些项目主要通过背靠专业场馆资源、配套专业运动场地 、引入潮流运动业态等形式，响应全民运动热潮。
例如北京奥园CITY 街区背靠鸟巢、水立方两大场馆资源，构建“体育文化+潮流生活”文商旅体相融合的消费场景。
南京紫金·钟爱里则切入了更为细分的骑行赛道，打造南京首个骑行主题街区，从包含停车架、自助维修打气、自助洗车等配套服务的骑行友好装置到涵盖自助冲淋房、补水点、骑行台等设施的骑迹骑行驿站， 打造“一站式骑行生态”。
商业+生态
在不确定性加剧的市场环境中，人们压力越大，越倾向于寻求自然的庇护，由此催生了“商业+生态” 的加速融合。
上半年开业的项目中，诸如沙湾・运达里、榕发・悦动广场、北京中关村ART PARK大融城等项目，主要通过建筑结构与相邻的公园进行自然衔接或融合生态景观，解锁公园式商业体验 。
而另一种案例如深圳K11 ECOAST，这座融合商业、艺术与生态的海滨综合体，以整盘操作思维，实现了商业与周边生态的协同发展。
03.
特色主题商业精细化
随着消费者需求转变，在满足人们物质需求的基础上，购物中心的“个性化”特征也愈来愈明显，从而催生出形形色色的主题商业。
从某种角度上看，主题商业也可以视作是商场围绕特定客群，将商业功能与主题元素融合，构建起与消费者价值观契合的社交与消费生态。当消费需求更趋精细化，这一模式也成为商业项目应对消费者细分需求的重要途径。
基于此，我们可以看到，上半年开业的项目中，涌现出了面向二次元、银发一族、女性客群等匹配不同客群消费需求的特色主题商业。
二次元
在当下大热的二次元赛道上，今年上半年开业的项目中，与二次元主题相关的项目有6个，分别为重庆S95 超次元中心、成都购次元 K88、巴黎春天悦汇天山、无锡MEGA明珠、大连奥电未来城、AG回城电竞商业中心。
值得一提的是，在激烈的市场竞争下，不少项目争相打造所在城市首个二次元主题商业体，试图以差异化定位抢占市场先机。
其中，无锡MEGA明珠以“打造ACGN社交空间”为定位，通过引入A3国内首家直营门店、翻翻动漫、三月兽等超20家二次元及泛二次元品牌，是无锡首个纯二次元及泛二次元的行业综合体。
无锡MEGA明珠
而5月25日亮相的大连奥电未来城，以“东北潮漫ip首发地”为核心定位，打造东北首个全业态二次元商业综合体。
具体来看，该项目以“穿越次元”为叙事主线，以“街区+中庭+广场”的建筑结构，通过打造沃次元潮漫街区、潮漫IP中庭、龙漫广场三大主题空间，构建集美食街、二次元潮玩、潮流数码、娱乐体验等于一体的二次元圣地。
银发商业
6月28日，重庆首家银发主题商业综合体——重百九龙商场开业。其以“一站式无龄生活圈”为核心理念，聚焦“衣食住行康养娱”七大维度，旨在为银发群体和全龄层消费者提供一个融合生活服务、社交体验与文化休闲的综合性平台。
如商场6楼引进的叁陆零福家家庭健康生活馆，是西南地区首家超2000平方米的适老化实景体验展厅，融合了适老用品、适老家居等多元内容。
女性友好商业
LOT POP乐派前身是有着20年历史、曾是重庆女性消费代名词的杨家坪女人街。焕新归来的LOT POP乐派，延续女性消费基因，除了引入女性健康、潮流美妆、美业美护等10＋全品类业态以外，还配套有各种女性友好设施，是西南首个全业态女性主题商业体。
04.
奥特莱斯、非标商业热度居高不下
上半年， 奥特莱斯（下文简称“奥莱”）与非标商业热度持续攀升， 二者虽模式各异，却很好地切中了当前消费需求与市场趋势的核心。
13个奥莱项目袭来
表格内容/数据来源网络，不足之处请指正
13 个奥莱项目合计入市体量超过116万方，其中：
≥10 万方的中大型及超大型奥莱有5个，
≥15 万方的超大型奥莱项目占据 4 个，分别为大同百盛奥特莱斯、龙湾奥特莱斯、前湾盛世里文旅・奥特莱斯和中健玛玺（靖江）奥特莱斯。
从这些项目的定位中，我们可以发现，随着奥莱市场竞争加剧，新兴奥莱正加速打破“纯折扣卖场”的刻板印象，逐渐向“场景主题化、业态体验化”的方向转型。
以龙湾奥特莱斯为例，其为东莞市中心首个集娱乐、社交、购物于一体的城市级奥特莱斯综合体。项目通过剖析东莞年轻群体对“体验式消费”以及“大品牌、小价格”的主要诉求，除了零售业态外，还引入华夏电影院、大娱海棠电玩城、嗨森鸭超级乐园等娱乐业态。而项目在户外空间打造的专业级“城BA”联赛举办地，也将承接更多活动属性。
非标商业
在商业讲究创新的时代，非标商业成为购物中心突破同质化的主流选择。上半年开业的项目中，以“非标”为关键词的项目有西安明德·盛荟元生态未来TOWN、广州花厅坊、上海·奉发古华庭、垂虹base21等。
一般而言，非标商业主要是从商业形态、细分主题、品牌业态等方面打破常规。由此，我们可以看到，西安明德·盛荟未来TOWN在业态上的创新，其以“新文旅、新场景、新人群、新消费”为导向，构建文化旅游、融合媒体、文艺体育、市井烟火、商贸创意、演艺娱乐、智慧商务等七大复合业态。此外，在建筑形态上，项目将隋唐建筑特色与现代商业融合，为品牌提供灵活运营场景 。
垂虹base21则扎根主理人经济，通过改造900多㎡旧物业和引入十余家主理人品牌，实现了旧空间的商业化焕新。
结语
据不完全统计，这162个项目中，约有30个项目为存量物业改造升级而来。其中康星·乐润荟百货、巴黎春天悦汇天山、神力时代购物广场等项目由原业主自主升级，另一些则因“易主”而焕新。
可以说，在土地供应日益紧张和城市更新的背景下，存量改造已经成为开发商寻求增量的有效途径。
不过，无论是增量还是存量商业项目，在市场环境、资金、招商等因素的影响下，并非所有计划中的项目都能如期亮相。
在资料搜集的过程中，我们就发现了，原定于上半年开业的南昌百银次元中心1号便未能如期入市，其重开之路甚至可以称得上是一波三折。
该项目前身为“南昌百货大楼”，是一座拥有 60 多年历史的老牌商业体。
去年 9 月，南昌百货大楼官宣与银泰商业联手改造，计划引入当代年轻人喜爱的二次元业态。
今年1月和5月，项目不同楼层分别营业，但整体开业时间仍遭遇延期。
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